Трошкови куповине на први поглед приликом куповине земљишта, куће и стана
садржина
- структура трошкова
- Порез на промет непокретности
- пореске стопе
- брокерски трошкови
- нотара таксе
- Правна Опис
- Порез на промет непокретности
- Додатни трошкови куповине
- модернизација трошкови
- troškovi развоја
- Накнадни трошкови
- Савети за брзо читање
Сан о власништву куће жеља је многих Немаца. У већини случајева финансирање је највећа препрека. Разлози за то су неколико. Банке очекују да ће најмање 20 посто цијене некретнина морати бити финанцирано из капитала. С друге стране, трошкови куповине су, често не рачунајући, велику суму. Ако желите да имате све трошкове за куповину куће, земљишта или стана, сазнаћете у овом посту, све о трошковима куповине.
структура трошкова
Сви додатни трошкови додани купопродајној цени имовине називају се случајним трошковима куповине. Они укључују трошкове посредовања, нотарске и судске таксе као и порез на промет непокретности . Банке не финансирају ове трошкове повезане са аквизицијом. Ови трошкови морају се финансирати из властитог џепа. Трошкови помоћне куповине знатно се разликују од једне до друге савезне државе и због тога могу износити између 10 и 15 процената купопродајне цене некретнина . Нарочито, порез на пренос земљишта и трошкови посредовања знатно се разликују од регије до регије.
Како бисмо задржали груб преглед, за вас смо направили табелу у којој су наведени трошкови куповине појединих савезних држава. Имајте на уму да је ова табела намењена само вашем прегледу. Цене стога нису фиксне и подложне су уобичајеним флуктуацијама на тржишту. За преглед је процењено 1, 5 процената нотарских трошкова и уписа у земљишне књиге.
Табела - Структура трошкова са брокерским накнадама
| држава | Збир трошкова куповине |
| Баден-Виртемберг | 10, 07% - 11, 26% |
| бавариа | 8, 57% - 9, 76% |
| Берлин | 13, 45% - 14, 64% |
| Бранденбург | 15, 14% |
| Бремен | 10, 07% - 12, 45% |
| Хамбург | 12, 25% |
| Хесе | 11, 07% - 13, 45% |
| Мекленбург-Западна Померанија | 10, 69% - 13, 64% |
| Доња Саксонија | 10, 07% - 12, 45% |
| Северна Рајна-Вестфалија | 11, 57% |
| Рајнланд-Пфалц | 10, 07% |
| Саар | 11, 57% |
| Саксонија | 8, 57% - 12, 14% |
| Саксонија-Анхалт | 10, 07% - 13, 64% |
| Шлезвиг-Холштајн | 11, 57% - 15, 14% |
| Тирингија | 11, 57% - 15, 14% |
Табела - Структура трошкова без накнаде за посредовање
| држава | Збир трошкова куповине |
| Баден-Виртемберг | 6, 5% |
| бавариа | 5% |
| Берлин | 7, 5% |
| Бранденбург | 8% |
| Бремен | 6, 5% |
| Хамбург | 6% |
| Хесе | 7, 5% |
| Мекленбург-Западна Померанија | 6, 5% |
| Доња Саксонија | 6, 5% |
| Северна Рајна-Вестфалија | 8% |
| Рајнланд-Пфалц | 6, 5% |
| Саар | 8% |
| Саксонија | 5% |
| Саксонија-Анхалт | 6, 5% |
| Шлезвиг-Холштајн | 8% |
| Тирингија | 8% |
Порез на промет непокретности
Порез на промет непокретности плаћа се при свакој куповини некретнине од 2500 еура и може износити до 50 посто трошкова куповине. Ово је једнократни порез који пореска служба тражи. Не треба мешати годишњи порез на земљиште на некретнине, који захтевају градови и општине. Основа за обрачун пореза на промет непокретности је продајна цена имовине.
Напомена: Порез на промет непокретности ограничен је на вредност земљишта само ако купац касније почне са градњом куће. У ту сврху, закључивање уговора, али временски и садржајно одвојено. У овом аспекту, не постоји порез на промет земљишта за изградњу кућа.
Постоји неколико изузетака где порески уред не захтева порез на промет непокретности.
- Раздвајања супружника и регистрованих партнера
- Вредност некретнине испод 2500 €
- Продаја некретнина између директно повезаних лица: родитељ-дете (такође усвојено)
- Поклон директно повезаних особа као и супружника и животних партнера
- Су-насљедници Нацхласстеилунг-а
Према члану 13, став 2 ГрЕСтГ, иако се власници и купци сматрају порезним дужницима, купопродајним уговором јасно је дефинисано ко плаћа порез на пренос земљишта, а то је у већини случајева купац. Стога се порез на промет некретнина тешко може избећи у трошковима куповине.
пореске стопе
У зависности од савезне државе, износ пореза на промет непокретности износи између 3, 5 и 6, 5 посто купопродајне цијене некретнина . То се подједнако односи на земљиште као и на станове и куће.
| Стопа опорезивања | државе |
| 3, 5% | Баварска, Саксонија |
| 4, 5% | Хамбург |
| 5, 0% | Баден-Виртемберг, Мекленбург-Западна Померанија, Доња Саксонија, Рајна-Палатинат, Саксонија-Анхалт, Бремен |
| 6, 0% | Берлин, Хесен |
| 6, 5% | Бранденбург, Северна Рајна-Вестфалија, Сарланд, Шлезвиг-Холштајн, Тирингија |
Пореске стопе су толико различите, јер су до 1. септембра 2006, пореске стопе у целини у целини од 3, 6 процената. Будући да је савезним државама дозвољено да саме одређују ову пореску стопу, то се драстично повећало. Само у Баварској и Саксонији порез на пренос земљишта и даље износи 3, 5 посто. Ова повећања су добродошли извор прихода у неким државама, јер све преко 3, 5 одсто више није део националног система финансијског изједначавања.
брокерски трошкови
Комисија за посредовање је такође тешко избећи, јер су посредници често најбољи и најлакши начин за набавку предмета, који одговара њиховим сопственим очекивањима. Као и код пореза на пренос земљишта, на брокерском тржишту постоје и регионални посредници.
| реалтор комисија | државе |
| 3, 57% | Северна Рајна-Вестфалија, Рајна-Палатинат, Саарланд |
| 3, 57% до 4, 76% | Баден-Виртемберг, Баварска |
| 3, 57% до 5, 95% | Бремен, Доња Саксонија, Хесен |
| 3, 57% до 7, 14% | Саксонија, Саксонија-Анхалт, Шлезвиг-Холштајн, Тирингија |
| 4, 19% до 7, 14% | Мекленбург-Западна Померанија |
| 5, 95% до 7, 14% | Берлин |
| 6, 25% | Хамбург |
| 7, 14% | Бранденбург |
Напомена: У већини савезних држава комисија за посредовање је подељена између купца и продавца, али такозвани "принцип наручивања" не односи се на продају некретнина, већ само на изнајмљивање. Дакле, морате очекивати да ћете платити провизију за посредовање, чак и ако је продавац ангажовао брокера.
Будући да брокери често наплаћују више од 3, 5% плус порез на промет, прво бисте требали бити детаљно информисани о посредничкој накнади и уговорно их подесити тако да их не смете премашити. Накнаде за посредовање стога представљају незнатан део трошкова куповине. Зато је важно пронаћи правог брокера за своје потребе. Ако сте пронашли брокера, сазнајте за његове референце и распитајте се лично код власника. Проверите квалификације брокера и колико дуго је он брокер за некретнине, посебно у њиховој регији.
Обратите пажњу на следеће тачке за накнаду за посредовање
- Накнаде се опорезују само у изузетним случајевима
- провизија мора бити плаћена у року од 3 недеље
- Накнаде за посредовање доспевају и када се купопродајни уговор раскине ретроспективно
- Ако су ангажирани различити посредници - накнаде се могу удвостручити
- Откупна цијена већ може укључивати накнаде за посредовање, нпр. За нове грађевинске пројекте
- Брокери могу наплаћивати веће накнаде за некретнине мале вредности
нотара таксе
За куповину имовине увек је потребан јавни бележник, јер без овере, уговор о куповини је неефикасан. Трошак код јавног бележника је око један проценат купопродајне цене. Међу задатке јавног бележника укључују утврђивање идентитета и припрему купопродајних уговора. Он такође иницира упис новог власника у земљишне књиге и отказивање старог власника у селбигему. Ако преузмете додатне додатне услуге бележника, онда могу да се повећају нотарске накнаде.
Правна Опис
Након што је јавни бележник иницирао упис новог власника у земљишне књиге, земљишна књига врши упис и купац постаје нови власник имовине. За регистрацију треба да наплати накнаду од приближно 0, 5 процената купопродајне цене . Дакле, упис у земљишне књиге представља најмању ставку трошкова куповине.
Напомена: Ако се финансирају, кредитне институције ће захтевати упис хипотеке у земљишне књиге као обезбеђење.
Израчунајте трошкове набавке
Да бисмо вам показали каква је структура трошкова пратећих трошкова куповине, припремили смо упоредни израчун. Као референтни објект користили смо самостојећу кућу, са 5 соба и 100 квадратних метара стамбеног простора, за израчун 440 000 евра. Имовина ће се налазити у Хессеу и у њему је договорено посредовање од 5, 95 посто. Нотарске таксе и упис у земљишне књиге процјењују се на 1, 5 посто.
| Трошкови куповине | рачуница |
| набавна цена | 440, 000 € |
| Порез на промет непокретности | 26, 400 € |
| Провизија за посредовање (нето) | 26, 180 € |
| 19% пореза на промет провизије за посредовање | 4.974 € |
| Нотарске таксе и земљишне књиге | 6.600 € |
| Укупно укупних трошкова | 504, 154 € |
| Збир трошкова куповине | 64.154 € |
Трошкови куповине су у нашем примеру 64.154 евра. То је 12, 7 процената купопродајне цене и банке их не суфинансирају, тако да купац мора да финансира из сопствених средстава. Уз то додајте и 20-постотни капитал изнад тога, који вам је потребан за банкарски кредит, а затим додајте још 88.000 евра. То заједно чини 152.154 евра које бисте морали сами да финансирате.
Може ли се уштедети новац "> Смањење трошкова код Террафинанза.
Додатни трошкови куповине
Поред уобичајених трошкова куповине, у зависности од стања имовине, могу настати и додатни трошкови. Све случајне трошкове куповине који се могу појавити потребно је узети у обзир у вашем финансијском планирању како не бисте претрпели финансијску катастрофу и можда ће вам требати скупо рефинансирање.
модернизација трошкови
Свако ко је купио кућу или стан можда ће морати да планира трошкове обнове и модернизације. Нарочито код старијих својстава, можда ће бити потребно обнављање, јер се прозори, врата и кров морају обновити, јер можда немају потребну енергетску ефикасност. Ако је, на пример, неопходна обнова енергије, требало би да размотрите да ли то може да субвенционише држава.
troškovi развоја
Свако ко жели да купи земљиште како би саградио свој дом, прво треба да провери колико је грађевинско земљиште већ развијено. Било би оптимално ако је грађевинско земљиште у потпуности развијено или су трошкови развоја укључени у набавну цену. Не можете заобићи већину трошкова развоја, јер само за уређено земљиште издата је грађевинска дозвола.
Напомена: Пре куповине дела земље, распитајте се надлежном грађевинском органу о томе колико могу бити високи трошкови развоја.
Ставке за развој укључују:
- струја
- Плин (није апсолутно неопходан)
- вода
- телекомуникација
Трошкови нису фиксни, пошто се заснивају на удаљености до раскрснице, али за предмете можете проценити струју, гас и воду сваки око 2000 евра. Повезивање с телекомуникацијском мрежом често је нешто јефтиније. Али чак и приликом куповине куће и даље могу настати трошкови развоја. Наравно, свако ко купи стару постојећу имовину не очекује додатне трошкове развоја, пошто су цеви за струју, гас и воду положене, али треба проверити да ли су трошкови развоја већ наплаћени. Проверите код брокера или заједнице да ли су трошкови развоја већ подмирени. Трошкови развоја велики су проблем и ако вам требају додатне информације, све што требате знати можете сазнати у нашем доприносу из Талу-а „ Трошкови развоја имовине - Трошкови по м2 “.
Накнадни трошкови
Након куповине некретнине настају редовни трошкови, осим месечне рате отплате хипотеке. Ту спадају, на пример, трошкови као што су порез на имовину, осигурање власника кућа и осигурање личне одговорности за власнике кућа или осигурање од одговорности власника кућа. Наравно, трошкови струје и гријања и накнаде за одлагање отпада и слично настављају падати, као и код свих осталих домаћинстава.
Савети за брзо читање
- Трошкови куповине су у региону веома различити
- трошкови куповине могу износити између 10 и 15% купопродајне цене
- Банке не финансирају трошкове куповине
- Израчунајте да ли могу настати додатни трошкови
